Das ist bei der Berechnung vom Bodenrichtwert zu beachten

Der Bodenrichtwert ist der Durchschnittswert, welcher aus einer Vielzahl von bereits getätigten Grundstücksverkäufen in der näheren Umgebung abgeleitet wird. Er hilft vor allem bei einer ersten Preiseinschätzung für ein Grundstück. Zur wirklichen Bewertung eines Grundstücks müssen aber immer die individuellen Besonderheiten einbezogen werden. Diese Punkte müssen Sie zum Bodenrichtwert beachten.

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert dient zur Orientierung bei der Ermittlung eines Grundstückspreises. Er gibt den Lagewert eines Quadratmeters Grund und Boden einer Gemeinde beziehungsweise eines bestimmten Gebietes an. Ermittelt wird der Bodenrichtwert über die Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke mit gleichem Nutzen in direkter Umgebung. Der Bodenrichtwert ist vor allem eine unverbindliche Kennzahl, die als Anhaltspunkt dient. In bebauten Gebieten wird der Bodenrichtwert so ermittelt, als sei der Grund und Boden unbebaut. Im Großen und Ganzen soll der Bodenrichtwert vor allem dazu beitragen, dass der Immobilienmarkt transparenter ist. Zudem dient der Bodenrichtwert den Finanzbehörden laut § 196 BauGB für Zwecke der steuerlichen Bewertung.

Der Bodenwert

Der Bodenwert ergibt sich aus der Quadratmeterzahl des Grundstücks multipliziert mit dem Bodenrichtwert. Er ist der Wert eines unbebauten Grundstücks in einer bestimmten Gegend. In der folgenden Kalkulation beträgt der Bodenwert somit 1.020.300 EUR:

1.074 EUR/m² x 950 m² = 1.020.300 EUR

Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?

Der Bodenrichtwert wird in Deutschland seit 1960 durch diverse Gutachterausschüsse der Kommunen ermittelt. Den Ausschüssen werden Kopien aller beurkundeter Kaufverträge eines bestimmten Gebiets zur Verfügung gestellt. Anschließend werden mit Hilfe dieser Informationen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise eines bestimmten Gebiets berechnet. Die Werte werden in einer Bodenrichtwertkarte zusammengefasst. Die Zusammenfassung wird in den meisten Bundesländern alle zwei Jahre veröffentlicht und wird laut BauGB zum Ende des jeweiligen Kalenderjahrs ermittelt, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist.

Beispiel-Kalkulation

Grundstück Größe Preis Verkaufsjahr
A 900 m² 850.000,00 EUR 2018
B 1.100 m² 1.300.000,00 EUR 2019
C 700 m² 750.000,00 EUR 2020
Gesamt 2.700 m² 2.900.000,00 EUR

Um den Bodenrichtwert zu ermitteln wird der Verkaufspreis alle relevanter Grundstücke, die innerhalb von zwei Jahren veräußert wurden durch die Gesamtfläche dieser Grundstücke geteilt. Das Ergebnis ergibt den Bodenrichtwert für das bestimmte Gebiet.

Gesamtverkaufspreis/ Gesamtfläche
2.900.000,00 EUR
/ 2.700 m²
1.074,07 EUR/m²
Der Bodenrichtwert für den angegebenen Bereich beträgt somit 1.074 EUR/m²

Bodenrichtwert vs. tatsächlicher Wert

Der Bodenrichtwert kann eine gute erste Einschätzung für den Verkehrswert eines Grundstücks geben. Jedoch spielen weitere Faktoren, die den Wert steigern oder sogar mindern können, eine wichtige Rolle. Neben dem Bodenrichtwert sind vor allem Punkte wie die Mikrolage, die Erschließung und die Bebaubarkeit zu beachten. Obwohl der Bodenrichtwert immer auch einen Hinweis auf die Dichte der Bebauung liefert, kann die tatsächliche Bebaubarkeit eines Grundstücks von den Durchschnittswerten abweichen.

Mikrolage

Mit der Mikrolage ist die direkte Umgebung einer Immobilie gemeint. Dabei werden vor allem die Nachbarschaft und umgebenen Straßen in Betracht gezogen. Sie sollten beachten, dass wichtige Kriterien, wie z.B. die Nähe zum Einzelhandel oder zu schulischen Einrichtungen, die umliegende Bebauung sowie die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr den Verkehrswert eines Grundstücks erheblich beeinflussen können.

Erschließung

Ist ein Grundstück nicht erschlossen fallen zusätzliche Kosten bei der Bebauung an. Die Kosten müssen vom Verkaufspreis abgezogen werden und mindern somit den Verkehrswert.

Bebaubarkeit

Der Wert eines Grundstücks ergibt sich vor allem durch das Baurecht und die damit verbundene Bebaubarkeit. Das Baurecht kann durch eine kluge Planung sowie durch eine kooperative Abstimmung mit den genehmigenden Behörden optimiert werden. Sollten in diesem Prozess aber wichtige Punkte übersehen bzw. nicht beachtet werden, so können wertvolle Potenziale verloren gehen. Deshalb ist immer zu empfehlen, das Baurechtspotential vor dem Verkauf zusammen mit Experten zu klären, um den Bestpreis beim Verkauf erzielen zu können.

Beispiel:

Grundstück 1.000m² – Mögliche Bebauung – 250m² Baufenster – Preis EUR 500.000

Grundstück 1.000m² – Mögliche Bebauung – 500m² Baufenster – Preis EUR 800.000

Um beim Verkauf den tatsächlichen Wert Ihres Grundstücks zu ermitteln, empfiehlt sich die Bebaubarkeit zusammen mit Brückner Architekten zu optimieren.

Bodenrichtwert München

Bei den Immobilienpreisen ist München seit Jahren der unangefochtene Spitzenreiter in Deutschland. Die konstant steigenden Preise sind unter anderem Münchens vorteilhafter Lage zuzurechnen. Neben dem urbanen Leben erreicht man in kürzester Zeit Naherholungsgebiete, wie das Alpenvorland und das Fünfseenland. Zusätzlich gilt die Landeshauptstadt als sicherste Stadt Deutschlands und verfügt über eine hervorragende Infrastruktur. Das positive Gesamtbild spiegelt sich auch in den Grundstückspreisen wieder.

In Kürze stehen hier die aktuellen Bodenrichtwert aus den Jahren 2018 – 2020 zur Verfügung.