Grundstücksverkauf – Was kostet mich der Notar?

Welche Kosten kommen bei dem Verkauf eines Grundstücks auf mich zu? Hier die wichtigsten Punkte im Überblick.

Bundesweit muss jeder Immobilienkaufvertrag beim Notar beurkundet werden. Ohne diese notarielle Beurkundung ist der Vertrag ungültig. Damit möchte der Gesetzgeber Verkäufer und Käufer vor teuren und komplexen Geschäften schützen. Zu den Nebenkosten beim Immobilienerwerb zählen unter anderem die Notargebühren, deren genaue Berechnung im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt ist. Wer die Kosten für den Notar bezahlen muss, wie hoch sie ausfallen und welche Rechte und Pflichten durch eine notarielle Beurkundung entstehen, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Wofür wird ein Notar benötigt?

Mündliche oder privatschriftlich formulierte Vereinbarungen zu einem Immobilien- oder Grundstücksverkauf sind vor dem Gesetzgeber völlig irrelevant und erlangen keine rechtliche Gültigkeit. Die Höhe der anfallenden Gebühren richten sich nach dem beurkundeten Verkaufspreis. Dabei wird kein fixer Prozentsatz, sondern eine Gebührentabelle mit degressiver Entwicklung zugrunde gelegt. Daraus ergibt sich bei teureren Grundstücksverkäufen ein geringerer prozentualer Kostenanteil.

Die Faustformel: ca. 1,0% – 1,5% Prozent des beurkundeten Kaufpreises für Grundbuch- und Notarkosten!

Wickelt der Notar als Dienstleister mehrere einzelne Vorgänge ab, bis der Eigentumsübergang vollzogen ist, fallen zusätzliche Gebühren an. Auch die Einrichtung eines Notaranderkontos zieht weitere Kosten nach sich.

Laut BNotO (Bundesnotarordnung) agieren Notare nicht nur innerhalb freiberuflicher Statuten, sondern übernehmen die klassische Funktion unabhängiger Träger eines öffentlichen Amtes. Zur Neutralität verpflichtet und als Vermittler zwischen zwei Parteien tätig, ist ein Notar dazu befugt, nach den gesetzlichen Gebühren abzurechnen. Gültige Kostenkorridore dürfen weder unter- noch überschritten werden.

Tipp: Notargebühren sind grundsätzlich nicht verhandelbar!

Aufgaben des Notars beim Grundstücksverkauf

  • Vertragsentwurf erstellen
  • Vertrag zur Prüfung ausfertigen
  • Vertrag beurkunden
  • Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt anstrengen
  • Vorkaufsverzicht der Kommune einholen
  • Meldung an das regionale Finanzamt
  • Zahlung des vereinbarten Kaufpreises verwalten
  • Eigentümerwechsel mit dem Grundbucheintrag abschließen

Aufgaben des Käufers

Käufer müssen bestimmte Planungsschritte selbst bedenken. So vermeiden sie Schwierigkeiten bei der Abwicklung des Grundstücksverkaufs durch den Notar:

  • Finanzierungsbestätigung einholen
  • Unterlagen pünktlich bereithalten


Wer bezahlt den Notar – Verkäufer oder Käufer?

Sind die rechtlichen Voraussetzungen für eine Vertragsunterzeichnung gegeben, gibt der Jurist grünes Licht – ein Beurkundungstermin wird vereinbart.

  • erforderliche Genehmigungen
  • Unterlagen
  • Löschungen nicht übernommener Belastungen
  • Eigentumsumschreibungen

Käufer, Verkäufer und Notar legalisieren mit ihrer Unterschrift den Verkauf.

Notare arbeiten in ihrem zugewiesenen Bezirk. Jeder offizielle Amtsträger ist allerdings dazu berechtigt, überall Vorgänge zu beurkunden, sofern es sich dabei um angetragene Dienstleistungen handelt. Organisatorisch erfolgen Abwicklungen meist vor Ort oder im Bezirk des zum Verkauf stehenden Grundstücks. Spezialisierungen gibt es bei Notaren keine.

Stehen die Verkaufsparameter fest, trägt in der Regel der Käufer die Notarkosten. Er hat das Recht, den Jurist seines Vertrauens auszuwählen. Gibt es abweichende Vereinbarungen, können sich Eigentümer und Käufer auf eine Aufwandsteilung einigen. Üblich ist die Übernahme jener Kosten durch den Verkäufer, die zur Bereinigung des Grundbuchs notwendig sind, damit der Käufer das Grundstück lastenfrei übernehmen kann (z.B. die Löschung einer bestehenden Grundschuld).

Grundstücksverkauf beim Notar – welche Kosten trägt der Verkäufer?

Übergeben Sie als Verkäufer Ihr Grundstück lastenfrei an den nächsten Eigentümer. Dazu müssen eingetragene Grundschulden durch eine Löschungsbewilligung des Gläubigers getilgt werden. Anfallende Kosten trägt der Verkäufer. Je nach Höhe der Grundschuld variiert die Gebührenhöhe. Notar und Grundbuchamt schlagen hier mit jeweils etwa 0,1 Prozent zu Buche.

Sparpotenzial: Grundbuchkosten können alternativ durch eine Abtretung an den Käufer eingespart werden. Somit muss keine neue Eintragung einer eigenen Grundschuld bestellt werden.

Ist ein Notaranderkonto beim Grundstücksverkauf notwendig?

Als Verkäufer ist jeder an einer sicheren Abwicklung des Grundstücksverkaufs interessiert und möchte das Eigentum erst dann auf den Käufer umschreiben, wenn der vollständige Kaufpreis bezahlt wurde. Im umgekehrten Fall fokussiert der Erwerber sein Interesse darauf, pünktlich und zuverlässig zum Eigentümer zu avancieren. Hinzu kommen abzulösende Belastungen, Löschungen und Beurkundungen, die termingerecht vollzogen werden sollen. Ziel ist es, das Risiko für Vorleistungen möglichst gerecht aufzuteilen und ein Treuhandkonto (Notaranderkonto) einzurichten.

Vorteil: Verkäufer sind vor Veruntreuung des Kaufbetrages abgesichert, Käufer haben die Sicherheit, dass die Summe erst nach der Eigentumsumschreibung für den Erwerber im Grundbuch ausbezahlt wird.

Für ein Notaranderkonto werden folgende Gebühren berechnet:

  • bis 2.500 Euro – ein Prozent
  • ab 2.501 Euro bis 10.000 – 0,5 Prozent
  • ab 10.001 Euro – 0,25 Prozent


So hoch sind beim Grundstücksverkauf die Notarkosten

Dienstleistungen von Notaren werden einheitlich im BNotO geregelt, ihre Honorare gelten als fix. Beim Grundstücksverkauf werden die Notarkosten nach der Höhe des Kaufpreises errechnet, abhängig davon, welche notarielle Hilfe in Anspruch genommen wird.

Notargebühren liegen bei rund einem Prozent des Immobilienkaufpreises. Eine Eintragung zur Eigentumsumschreibung sowie der Eintrag über eine eventuell notwendige Finanzierungsgrundschuld im Grundbuch wird mit 0,5 Prozent veranschlagt.

  • Entwurf notarieller Kaufvertrag
  • Beurkundung des notariellen Immobilienkaufvertrages
  • Betreuungsgebühr (KV Nr. 22200 GNotKG)
  • Vollzugsgebühr (KV N. 22110 GNotKG)
  • Beurkundungsgebühr (KV Nr. 21200 GNotG)
  • Treuhandgebühr (KV Nr. 22201 GNotKG)
  • Unterschriftsbeglaubigung

Gesamtschuldnerische Haftung bei Notarkosten – was bedeutet das?

Im Kaufvertrag wurde vereinbart, dass der neue Eigentümer für die Notarkosten aufkommt. Der Termin ist geplant, die notarielle Dienstleistung erbracht – doch trotzdem zahlt der Käufer nicht. Was passiert mit der aushaftenden Summe? Einfach für den Notar, schwierig für Verkäufer: es besteht eine Haftung als Gesamtschuldner. Gleiches Prinzip gilt im Übrigen auch bei der Grunderwerbsteuer, lediglich Löschungskosten für Belastungseinträge trägt stets der Verkäufer. Zur Orientierung: Bei einer zu löschenden Grundschuld in Höhe von 200.000 Euro fallen rund 500 Euro Löschungsgebühren an.

Beispielrechnung – so sind die Notarkosten zu berechnen

Verkauft wird ein Grundstück mit Immobilie in Rosenheim für 200.000 Euro. Zur Finanzierung benötigt der neue Käufer ein Darlehen in Höhe von 125.000 Euro. Folgende Notarkosten ergeben sich daraus:

  • Beurkundung des Grundstückskaufvertrages 870 Euro
  • Grundschuldbestellung mit Vollstreckungsklausel 300 Euro (mit ZVK) ohne ZVK halber Preis
  • Betreuungsgebühr für die Grundschuld 150 Euro
  • Betreuungsgebühr für den Kaufvertrag 217,50 Euro
  • Vollzugstätigkeiten 217,50 Euro
  • SUMME Notarkosten netto 1.755 Euro


Welche Formalitäten gelten in einem Notartermin?

Bei einem Notariatstermin müssen Sie sich mit einem gültigen Personalausweis oder Reisepass in der Kanzlei ausweisen. Einzige Ausnahme: Vertragspartner sind dem Notar bereits persönlich bekannt. Sind Eigentümer juristische Personen (UG, GmbH) werden sie im Grundbuch eingetragen. Nur deren gesetzlicher Vertreter können Änderungen vornehmen lassen, müssen sich aber mit einem aktuellen Registerauszug aus dem Handelsregister dazu legitimieren.

Wer einen Notartermin nicht selbst wahrnehmen kann, nutzt die Möglichkeit, den Kaufvertrag von einem Mitarbeiter des Notariats vollmachtlos beurkunden zu lassen. Im Folgezeitraum von zwei Wochen erhalten Mandanten einen weiteren Termin, bei dem das Vertragswerk im Nachhinein vor dem Notar genehmigt werden kann.

Alternative: Eine Vertrauensperson mit notariell beglaubigter Vollmacht ausstatten.

Notarkosten sparen

Notargebühren sind nicht nur beim Grundstücksverkauf fällig, sie sind auch bei Schenkungen von Immobilien zu berücksichtigen. Höhe und Umfang der Notarkosten können sehr wahrscheinlich kaum beeinflusst werden, Honorare richten sich nach dem fixen Gerichts- und Notarkostengesetz.

Tipp: Möglichst viele notwendige Dienstleistungen zu einem Termin zusammenziehen und unnötige Eintragungen, Löschungen und Beurkundungen vermeiden.