Steuern beim Grundstücksverkauf – Was fällt an?

Die Steuerlast bei einem Grundstücksverkauf ist vor allem von der Haltedauer und der Nutzung abhängig. Rechnen Sie jetzt aus wie hoch Ihre voraussichtliche Steuerlast ist.

Eine Privatperson muss neben der Einkommenssteuer auf bezogene Gehälter, auch jegliche Form von Gewinnen aus privaten Veräußerungen versteuern. Vielen ist nicht klar, welche Freibeträge es gibt, ab wann Sie Steuern bezahlen und worauf Sie achten müssen. Wir klären auf, was Sie als Privatperson bei einer Immobilienveräußerung berücksichtigen sollten.

Das Wichtigste im Überblick

  • Wenn Sie Ihre Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf gewinnbringend veräußern, zahlen Sie eine Spekulationssteuer
  • Diese Steuer fällt nicht an, wenn Sie die Immobilie drei Jahre vor dem Verkauf selbst bewohnen
  • Bei ausschließlich selbstgenutzten Immobilien entfällt die Frist
  • Bei Erbschaften gilt das Erwerbsdatum durch den Erblasser

Was ist die Spekulationssteuer?

Die Spekulationssteuer ist eine Einkommenssteuer, die unter gewissen Voraussetzungen bei einer privaten Immobilienveräußerung anfällt. Zu beachten ist, dass nur der erzielte Gewinn versteuert werden muss. Verkaufen Sie eine Immobilie unter dem ursprünglich gezahlten Preis abzüglich der bisher geltend gemachten Abschreibungen, so fällt keine Spekulationssteuer an. Folgende Punkte sollten Sie vor dem Verkauf prüfen.

Wie lange ist die Immobilie in Ihrem Besitz?

Die gesetzliche Spekulationsfrist für Immobilien beträgt ab dem Kauf zehn Jahre. Wird diese innerhalb der Frist bereits veräußert, müssen die Gewinne versteuert werden. Die Frist soll verhindern, dass Immobilien zu Spekulationsobjekten werden und somit den Kauf und das Mieten für Privatpersonen unbezahlbar machen.

Wie habe ich die Immobilie die vergangenen Jahre genutzt?

Selbstgenutzte Immobilie

Nicht eingeschlossen in die Spekulationsfrist ist eine Immobilie, die Sie ausschließlich selbst genutzt haben. Kaufen Sie also eine Immobilie und bewohnen diese direkt nach dem Kauf, zahlen Sie beim Verkauf keine Steuern. Ein Beispiel dafür wäre, wenn Sie erst kürzlich ein neues Eigenheim erworben haben, jedoch ein Jobangebot in einer anderen Stadt bekommen. Ziehen Sie aus diesem Grund um, können Sie die Immobilie ohne Bedenken veräußern und eine Alternative an Ihrem neuen Wohnort beziehen.

Vorerst vermietet und anschließend selbst genutzt

Außerdem sind Objekte teilweise befreit, die Sie zunächst vermietet hatten, vor dem Verkauf jedoch drei Jahre selbst genutzt wurden. Somit ist gewährleistet, dass Sie die Spekulationsfrist nicht umgehen können, indem Sie den Mieter aus der Wohnung werfen, um die Immobilie kurz danach zu verkaufen.

Wie viele Objekte habe ich in den letzten Jahren verkauft?

In Deutschland wird beim Immobilienverkauf zwischen privaten und gewerblichen Verkäufen unterschieden. Für den privaten Grundstücks- und Immobilienhandel gilt die sogenannte Drei-Objekt-Grenze. Diese wurde vom Bundesfinanzhof zur Abgrenzung von steuerfreien Erträgen privater Vermögensverwaltung und steuerpflichtigen Einkünften aus Gewerbebetrieben entwickelt. Sie besagt, dass ein gewerblicher Grundstückshandel – und keine private Vermögensverwaltung – regelmäßig vorliegt, wenn ein Grundstückseigentümer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei „Objekte“ in zeitlicher Nähe zu deren Anschaffung, Herstellung oder grundlegender Modernisierung verkauft. Verkaufen Sie also mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren führt der Verkauf zu gewerblichen Einkünften. Je nach Höhe des Gewinns wird nicht nur eine Einkommenssteuer fällig, sondern auch Gewerbesteuer.

Wichtig! Wird die Drei-Objekt-Grenze überschritten, sind alle verkauften Immobilien innerhalb der Frist auch noch rückwirkend gewerblich zu versteuern.




Wie Sind die Fristen bei einer Schenkung oder bei einem Erbe?

Bei Erbschaften und Schenkungen gilt das Erwerbsdatum durch den Erblasser oder Schenker. Wenn Sie zum Beispiel eine Immobilie durch ein Erbe oder eine Schenkung übertragen bekommen und diese bereits seit 10 Jahren im Besitz des Erblassenden oder der schenkenden Person war, können Sie das Objekt ohne Bedenken steuerfrei verkaufen.


Verluste bei privaten Immobilienverkäufen

Was passiert, wenn das unerwünschte Szenario eintritt, dass sich die Immobilie nicht gewinnbringend, sondern nur mit einem Verlust verkaufen lässt? In dem Fall können die Verluste laut §23 Einkommenssteuergesetz bis zu der „…Höhe des Gewinns, den der Steuerpflichtige im gleichen Kalenderjahr aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt hat, ausgeglichen werden…“

Tipp: In jedem Fall empfehlen wir Ihnen, sich vor einem Veräußerungsgeschäft den Rat eines Steuerberaters einzuholen, der Ihnen bei einer kompetenten Beratung hohe Steuerzahlungen ersparen kann.