Was ist mein Grundstück wert – Jetzt mehr erfahren

Viele Grundstückseigentümer wissen nicht, dass sich der Wert eines Grundstücks nicht nur nach der Größe, der Lage oder der Erschließung richtet, sondern vor allem nach den Möglichkeiten zur Bebauung. Wir teilen wertvolle Tipps mit Ihnen, sodass Sie den wahren Wert Ihres Grundstücks erkennen.

Ob für die Beleihung, den Verkauf, die Weitergabe an die nächste Generation oder doch für das Finanzamt. Es gib eine Vielzahl von Gründen, für die Sie den Wert Ihres Grundstücks wissen müssen. Schnell stellt sich die Frage: wie bewerte ich mein Grund und Boden richtig und worauf muss ich dabei achten?

Um den Wert des Grundstücks zu ermitteln ist es vorerst wichtig zu klären, was unter dem Grundstückswert zu verstehen ist und welche Faktoren den Wert beeinflussen.

Was versteht man unter dem Grundstückswert?

Bei dem Grundstückswert handelt es sich um den Verkehrswert eines unbebauten Grundstücks. Das bedeutet, dass bei der Wertermittlung bauliche Anlagen nicht berücksichtigt werden. Eine andere Bezeichnung für den Grundstückswert ist auch der Bodenwert.

Der Grundstückswert ergibt sich durch verschiedene Faktoren. Zu den Wichtigsten zählen unter anderem die Lage, die Nutzungsart und die Baubaubarkeit.

Die Lage

Bei der Lage wird zwischen Makro- und Mikrolage unterschieden. Die Makrolage bezeichnet das Große und Ganze also eine Region, eine Stadt, ein Stadtteil usw. Bei der Makrolage ist vor allem die Infrastruktur ein entscheidender Punkt. Darin werden alle staatlichen und privaten Einrichtungen, die für die Funktion und Entwicklung der Gesellschaft erforderlich sind, einbezogen. Mit inbegriffen sind zum Beispiel Kindergärten, Schulen, medizinische Versorgung, Gerichte und viele Weitere. Ausschlaggebend ist also die Attraktivität einer Stadt oder Region. Je größer die Attraktivität der Region ist, desto höher sind die Durchschnittspreise für Grundstücke und Immobilien, da nur eine begrenzte Anzahl verfügbar ist.

Gegenüber der Makrolage beschreibt die Mikrolage die direkte Umgebung einer Immobilie. Darin einbezogen sind zum Beispiel umliegende Straßen oder die Nachbarschaft. Diese Faktoren lassen sich später kaum mehr beeinflussen und können ein großer Werttreiber für ein Grundstück sein. Die Grundstückspreise in der Mikrolage können oft erheblich von den Durchschnittspreisen in der Region abweichen. Wenn Sie zum Beispiel ein Objekt in einer Seenregion kaufen wollen, werden weitaus höhere Verkaufspreise für direkte Seegrundstücke oder Grundstücke mit Seeblick aufgerufen, als bei den umgebenen Liegenschaften. Überlegen Sie also, welche Besonderheit Ihr Grundstück hat, damit Sie gegebenenfalls einen höheren Verkaufserlös erzielen zu können.

Die Nutzungsart

Auch die Art der Nutzung spielt eine wertbeeinflussende Rolle. Gerade jetzt zu Zeiten von Corona sind Privatkäufer und Investoren mehr und mehr abgeschreckt von Büroimmobilien, Einzelhandelsflächen oder Gaststätten. So können sich zum Beispiel die Immobilienpreise in ähnlichen Lagen in unterschiedliche Richtungen entwickeln, je nachdem, wie die Nutzungsart der Immobilie ist.

Die Bebaubarkeit (Maß der Nutzung)

Bei der Bewertung eines Grundstücks sollte vor allem die Bebaubarkeit beachtet werden. Je mehr Baurecht auf einem Grundstück liegt, desto höher ist es letztlich auch der Wert. Wenn Sie zum Beispiel eine Fläche von 1.000qm besitzen, dort aber nicht bauen dürfen, werden Sie Schwierigkeiten haben, das Grundstück zu veräußern. Sind Sie im Gegensatz dazu im Besitz einer 1.000qm Liegenschaft, auf der Sie Baurecht für ein Hochhaus haben, werden Sie dies zu einem weitaus höheren Preis verkaufen können. Viele Bewertungsmethoden berücksichtigen diesen Punkt nicht. Gerade bei Fragen der Bebaubarkeit und der Nutzung ist es immer ratsam Profis, wie z.B. Brückner Architekten, hinzuzuziehen.

Woran erkenne ich mein Baurecht?

Das tatsächliche Baurecht kann durch einen bestehenden Bebauungsplan oder durch die Kriterien des §34 BauGB festgelegt sein. Ein Bebauungsplan -auch B-Plan genannt- wird von der Gemeinde in Form einer Satzung erlassen und legt die Art und das Maß der baulichen Nutzung fest. Ist ein B-Plan erst einmal ausgearbeitet lässt sich sofort erkennen, welche baulichen Möglichkeiten ein Grundstück mit sich bringt. Diese Pläne sind öffentlich und können in Bayern über Portale wie z.B. den Bayernatlas eingesehen werden.

Besteht kein Bebauungsplan für das Grundstück, und liegt dieses innerhalb einer Ortschaft, ist sind die Bebauungsmöglichkeiten grundsätzlich nach §34BauGB zu prüfen. §34 Absatz 1 BauGB besagt:

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

In Kurzform bedeutet das, dass die Bebauung sich an der umliegenden Bebauung orientieren muss. Besitzen Sie also ein Grundstück in einer Wohnsiedlung, welche ausschließlich mit Einfamilienhäusern bebaut ist, so können Sie davon ausgehen, dass Sie auch ein Einfamilienhaus, welches in etwa den umliegenden Häusern entspricht, bauen dürfen, sofern kein B-Plan existiert.


Kann ich meinen Grundstückswert auch steigern?

Die kurze Antwort ist: Ja! In vielen Fällen lässt sich der Wert eines Grundstücks steigern. Oft wird die Bebauung nicht optimal geplant oder die umliegenden Gebäude haben sich in den vergangenen Jahren baulich weiterentwickelt. Dann sollten Sie sich von einem Architekten beraten lassen, der Ihnen eine Einschätzung zu dem Baurecht geben kann. Um das Baurecht zu sichern ist es nötig, mit ausgearbeiteten Plänen an die Gemeinde heranzutreten. Aus unserer Erfahrung lässt sich so der Verkaufspreis eines Grundstücks teilweise bis zu 30% und in Einzelfällen mehr steigern.


Welche Bewertungsmethoden werden bei Grundstücken angewandt?

Zur Ermittlung des Grundstückswerts wird hauptsächlich auf drei Methoden zurückgegriffen. Darunter unter anderem das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren.

Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Quadratmeter Verkaufspreis aller Grundstücke die In der direkten Umgebung über einen Zeitraum von zwei Jahren veräußert wurden. Der Wert ist vor allem eine unverbindliche Kennzahl, die als Richtgröße dient.

Er soll dazu beitragen, dass der Immobilienmarkt transparenter ist. Darüber hinaus dient er den Finanzbehörden §196 BauGB für Zwecke der steuerlichen Bewertung.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird vor allem bei unbebauten Grundstücken angewandt. Dabei werden die Verkaufspreise ähnlicher Liegenschaften herangezogen. Wichtig ist, dass ausreichend Vergleiche vorliegen, um den Verkehrswert zu berechnen. In der Regel wird auf die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte zurückgegriffen.

Das Verfahren ist vor allem geeignet für die Bewertung von:

  • Reihenhäusern
  • Eigentumswohnungen
  • Doppelhäusern

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird der Wert des Grundstücks getrennt vom Wert des Gebäudes berechnet. Dabei werden die Herstellungskosten unter Berücksichtigung von Abschreibungen und möglicher Reparaturschäden ermittelt. Der ermittelte Bodenwert wird mit dem Sachwert addiert und ergibt den Gesamtwert des Grundstücks.

Das Verfahren ist vor allem geeignet für die Bewertung von:

  • Einfamilienhäusern
  • Zweifamilienhäusern

Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren wird der Wert des Objekts über die Höhe der Erträge aus Mieteinnahmen berechnet. Daraus leitet sich der Marktwert oder der langfristig erzielbare Beleihungswert der jeweiligen Immobilie ab.

Das Verfahren ist vor allem geeignet für die Bewertung von:

  • Mehrfamilienhäusern
  • Bürohäusern
  • Mietwohngrundstücken
  • Gemischt genutzte Grundstücke