Vorfälligkeitsentschädigung – Jetzt Geld sparen!

Bei der außerplanmäßigen Rückführung eines Darlehns wird meist eine Vorfälligkeitsentschädigung an die finanzierende Bank fällig. Viele Darlehensnehmer wissen aber nicht, dass der Betrag oft viel zu hoch ist. Erfahren Sie hier, was die Bank maximal verlangen darf.

Worum geht’s?

Kredite funktionieren immer nach demselben Prinzip. Eine Person leiht sich Geld und verpflichtet sich im Gegenzug den Betrag in Raten, inklusive einer Gebühr (Zinsen) zurückzuzahlen. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Art Schadensersatz, die bei der außerplanmäßigen Rückführung eines Darlehens fällig wird. Je früher die Immobilienfinanzierung vor Ablauf der Sollzinsbindung gekündigt wird, desto höher fällt in der Regel die Entschädigung aus. Die Bank stellt den Zinsverlust in Form von Vorfälligkeitszinsen in Rechnung, denn jeden Monat, den der Kunde früher kündigt entgehen der Bank Einnahmen.

Wenn Sie planen, Ihr Haus zu verkaufen, muss die Bank Sie frühzeitig aus Ihrem Darlehensvertrag entlassen. Das liegt daran, dass die Bank ohne die Immobilie das Grundpfandrecht nicht durchsetzen kann. Ale Entschädigung für die entgangenen Einnahmen wird die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Im Einvernehmen mit dem Kreditgeber können Sie der Entschädigung entgehen, wenn der Käufer die Finanzierung übernimmt. Ein zweiter Fall, bei dem Sie die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen können, ist ein Immobilientausch. Ihre Immobilie wird gegen ein gleichwertiges oder höherwertiges Objekt getauscht, wodurch das Darlehen bestehen bleibt. Der finanzierenden Bank entgehen keine Zinsen.


Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Tritt der Fall einer Vorfälligkeitsentschädigung ein, so stellt sich die Frage der Höhe. Folgende Faktoren werden bei der Berechnung berücksichtigt.

  • Restlaufzeit des Darlehens
  • Die Höhe des vereinbarten Zinssatzes
  • Die Höhe der Restschuld
  • Das aktuelle Zinsniveau
  • Die ersparten Verwaltungskosten der Bank
  • Das geringere Risiko für die Bank durch einen angenommenen Zahlungsausfall des Kreditnehmers

Es besteht die Möglichkeit für den Kreditgeber zwischen zwei Berechnungsmethoden zu wählen. Es wird unterschieden zwischen der Aktiv-Aktiv-Methode und der Aktiv-Passiv-Methode.

Aktiv-Aktiv-Methode

Bei der Aktiv-Aktiv-Methode wird davon ausgegangen, dass vorzeitig zurückgezahlte Darlehensbeträge sofort wieder in ein Darlehensgeschäft eingebracht werden können. Die Bank geht also davon aus, dass das zurückgezahlte Geld direkt an den nächsten Kunden verliehen wird. Ist der Marktzins in der Zwischenzeit gesunken, entsteht der Bank ein Verlust. Das heißt, dass ein Neukunde weniger Zinsen für das Darlehen zahlen muss. Der entgangene Gewinn muss vom Kreditnehmer als Entschädigung gezahlt werden.

Aktiv-Passiv-Methode

Die Aktiv-Passiv-Methode ist bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung die gängigere Methode. Dabei nimmt die Bank an, dass das zurückgezahlte Darlehen in Hypothekenpfandbriefe oder ähnliche Anleihen investiert wird. Berechnet wird die Differenz zwischen den entgangenen Zinszahlungen und der Rendite einer Geldanlage mit gleicher Laufzeit. Aus der Differenz ergibt sich die Vorfälligkeitsentschädigung.

Da die Berechnung der Summe leider nicht transparent für den Kunden ist, ist die Berechnung nur selten ohne die professionelle Hilfe von Finanzexperten oder Verbraucherschützern nachvollziehbar.

Vorfälligkeitsentschädigung und Sondertilgungen

Was bedeutet Sondertilgung?

Ein Vertrag mit Sondertilgung ermöglicht es dem Kreditnehmer, die Restschuld mithilfe von hohen Extrazahlungen zu mindern. Das bedeutet, dass neben den monatlich festgelegten Rückzahlungen auch größere Beträge (oftmals einmal jährlich) getilgt werden können.

Vor- und Nachteile der Sondertilgung

Zu den Vorteilen der Sondertilgung gehört, dass die Zinsbelastung schnell abnimmt. Zusätzlich beschleunigt sich die Rückzahlung der Restschuld . Desto öfter Sie also diese Sonderzahlungen tätigen, desto früher sind Sie schuldenfrei.

Ein Nachteil ist, dass bei der Festlegung von Sondertilgungen im Darlehnsvertrag unter Umständen höhere Zinsen fällig werden, als bei einem Darlehensvertrag ohne Sondertilgungen.

Zu Beachten

Es gibt keine gesetzliche Regelung, die dem Kreditnehmer das Recht zur Sondertilgung gibt. Deshalb sollte der Punkt unbedingt bei Vertragsabschluss beachtet werden. Heutzutage ist es üblich, dass, wenn vereinbart, Sondertilgungen zulässig sind. Wird dieser Punkt übersehen, können zusätzliche Kosten bei der Kündigung beziehungsweise bei der Sondertilgung des Kredits auf Sie zukommen.

Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB

Wenn Sie eine Immobilienfinanzierung mit einem festen Zinssatz und einer festen Sollzinsbindung abgeschlossen haben, können Sie den Darlehnsvertrag nach zehn Jahren gemäß § 489 BGB kündigen. Bei der Kündigung muss darauf geachtet werde, dass Sie eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten. Die Laufzeit der zehn Jahre beginnt einen Tag nach der Vollauszahlung des Darlehns. Wenn Sie also zum 01.01.2020 den Darlehnsbetrag vollständig ausgezahlt bekommen, läuft die Frist am 02.01.2030 aus.

Vorfälligkeitsentschädigung und Steuern

Wenn Sie den Kredit für Ihre selbstgenutzte Immobilie früher als vereinbart zurückzahlen und deshalb eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt können Sie diese nicht steuerlich absetzten.

Anders aber, wenn Sie der Vermieter der Immobilie sind und den Kredit umschulden. Der Grund dafür könnte ein Angebot mit günstigeren Konditionen sein. In diesem Fall kann die anfallende Entschädigung als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung in der Anlage V abgezogen werden, solange die Immobilie weiterhin vermietet wird.

Beim Verkauf ist vor allem die Spekulationsfrist zu beachten. Grundsätzlich gilt: wenn Sie Ihre im Privatvermögen gehaltene Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder veräußern, ist dies nicht steuerfrei. Falls eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird, können Sie diese als Werbungskosten absetzten und die Höhe der Steuer auf den Veräußerungsgewinn mindern.

Anders verhält sich die Situation, wenn der Verkauf nach 10 Jahren oder später stattfindet. Dann ist die Veräußerung steuerfrei und die Vorfälligkeitsentschädigung kann nicht geltend gemacht werden.

Vorfälligkeitsentschädigung zurückholen

Die von Banken geforderte Vorfälligkeitsentschädigung ist oft unberechtigt oder zu hoch. In vielen Fällen besteht die Möglichkeit die Entschädigung zu vermeiden, zu reduzieren oder den bereits gezahlten Betrag zurück zu bekommen. Der sogenannte Wiederrufsjoker kann Ihnen dabei schnell in die Karten spielen. So haben schätzungsweise mehr als 50% aller Darlehensverträge, die nach Juni 2010 geschlossen wurden, falsche Widerrufsbelehrungen oder fehlerhafte Pflichtinformationen. Wenn das der Fall ist, können Sie auch noch nach der bereits fällig gewordenen Zahlung Ihr Geld zurück verlangen. Dabei ist zu beachten, dass der Anspruch auf Rückzahlung einer dreijährigen Verjährung unterliegt. Die Frist beginnt zum Ende des Jahres in dem die Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt wurde.

Tipp: Für mehr Klarheit empfehlen wir Ihnen sich an einen Fachanwalt zu wenden. Oft prüfen diese Ihre Verträge ohne dass Sie in Vorleistung gehen müssen.