Grundsteuer berechnen – Das müssen Sie beachten

Als Grundstücksbesitzer müssen Sie sich früher oder später mit der Grundsteuer auseinandersetzen. Sie sollte nicht vernachlässigt werden. Wir zeigen Ihnen, was Sie beachten müssen und helfen Ihnen ganz einfach, Ihre Grundsteuer zu berechnen.

Vor einem Immobilienkauf sollten Sie über alle relevanten Kostenfaktoren informiert sein. Mit der Grundsteuer wird zukünftig Ihr Eigentum an der Bebauung sowie dem Grundstück selbst besteuert. Nach Jahren der hitzigen Debatte sind alle Länder bis 2025 dazu verpflichtet, die Grundsteuerhöhe neu zu berechnen. Aus den Diskussionen der Länder um adäquate Grundsteuerentscheidungen ergeben sich zwei Auswahloptionen: Folgen Sie dem Bundesmodell, ist nichts weiter zu regeln. Wer in der Neuberechnung der Grundsteuer seinem eigenen Weg folgen möchte, muss ein entsprechendes Gesetz verabschieden. So macht Baden-Württemberg von einem „modifizierten Bodenwertmodell“ Gebrauch, während Bayern beispielsweise einem Grundsteuerkonzept rein nach Fläche nachgehen wird. Für eine gerechtere Verteilung kommt es ab 2022 zu einer Neubewertung von mehr als 35 Millionen Grundstücken – einem Steueraufkommen von über 14 Milliarden Euro. Doch was bedeuten die Grundsteuerbegriffe A, B und C? Wann ist der Betrag aus dem Grundsteuerbescheid zu zahlen und was sich mit der Grundsteuerreform ändert, erklären wir Ihnen in diesem Ratgeber.

Definition – Steuer auf Grundstücke

Grundsteuermodelle und ihre europäische Erfolgsgeschichte: Durch die Unterzeichnung der „Europäischen Charta der kommunalen Selbstverwaltung“ einigten sich 47 Staaten auf eine einheitliche Anwendungsmethode mit verschiedenen Hebesätzen. „Property Tax“ zählt zu den populärsten Kommunalsteuern und existiert in mehr als 60 Varianten. Aktuell belaufen sich sämtliche Grundsteuergesamteinnahmen deutscher Gemeinden auf 39 Prozent der Etats. Unterschieden wird zurzeit zwischen der „Grundsteuer A“ und der „Grundsteuer B“. Nach der Reform kommt noch die „Grundsteuer C“ hinzu.

  • Grundsteuer A – wird auf agrarisch genutzten Grundstücken von Land- und Forstwirtschaft erhoben
  • Grundsteuer B – wird auf bebaubare oder bebaute Grundstücke erhoben
  • Grundsteuer C – wird auf baureife Grundstücke erhoben


2018 lag das Steueraufkommen aus der Grundsteuer bei 14,2 Milliarden Euro, der höchste Wert seit dem Jahr 1991. Mit der neuen Grundsteuerreform ist die Einführung der „Grundsteuer C“ geplant. Dieses soll Kommunen die Möglichkeit geben, bei unbebauten Grundstücken eine höhere Besteuerung vorzunehmen, um Wohnraumspekulationen einzudämmen.

Im Grundsteuergesetz (GrStG) ist die Erhebung auf kommunaler Ebene niedergelegt. Die Steuer fließt zu 100 Prozent an die Städte und Gemeinden (BMF; § 2 GrStG). Als Basis in der Grundsteuerberechnung dient der Einheitswert. Festgelegt wird dieser von der zuständigen Finanzbehörde – und zwar für jedes bebaute oder unbebaute Grundstück! Auf Grundlage individueller Bestimmungsparameter sowie in gesetzlich geregelten Verfahren. Einfach ausgedrückt: Der Einheitswert beschreibt den Wert eines Grundstückes.

Wer muss die Grundsteuer wann bezahlen?

Steuerpflichtig sind die Eigentümer eines Grundstücks oder Erbbauberechtigte. Sie müssen die Summe des Grundsteuerbescheides an die ausstellende Gemeinde entrichten. Jedes Grundstück wird vom regionalen Lagefinanzamt mit einer eigenen Steuernummer erfasst. Im Falle eines Verkaufs erfolgt die steuerliche Zurechnung zum neuen Besitzer. In Einzelfällen wird die Objektsteuer erlassen. So wird Grundbesitz, der für den öffentlichen Dienst von einer juristischen Person des öffentlichen Rechts genutzt wird, von der Grundsteuerpflicht befreit. Anders sieht die Situation bei den restlichen Grund- und Bodenflächen in Deutschland aus: Eigentümer sind zur Zahlung im Voraus verpflichtet und zwar alle drei Monate oder pro Quartal. Die Steuer für das Kalenderjahr ist jeweils zum 15. im Februar, Mai, August und November fällig.

Wie wird die Grundsteuer B berechnet?

Die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer setzt sich aus drei Parametern zusammen, die von Finanzämtern und Gemeinden zur Berechnung herangezogen werden:

Einheitswert

Als Grundbesitzwert dient er zur maßgeblichen Festlegung von realen Werten. Da diese Festlegung geltender Einheitswerte bereits Jahrzehnte zurückliegt (Westdeutschland 1964, Ostdeutschland 1935) weichen Realität und Bemessungsgrundlage extrem voneinander ab. Diesem Umstand wird in der Grundsteuerreform Rechnung getragen, wobei die Grundsteuer in Bayern beispielsweise bis zum Jahr 2025 nach einem Flächenmodell neu evaluiert wird.


Grundsteuermesszahl

Die Rechengröße dient als weitere Berechnungsgrundlage und wird in Promille angegeben. Variierend je nach Grundstücks- und Gebäudeart, unterscheidet ihr Wert zwischen den neuen und alten Bundesländern, Größe der Gemeinde sowie Neu- oder Altbauten (§ 14 und § 15 GrStG).

  • 10 ‰ unbebaute Grundstücke
  • 6,0 ‰ Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft
  • 3,1 ‰ für Zweifamilienhäuser
  • 3,5 ‰ restliche Grundstücksarten
  • 2,6 und 3,5 ‰ Einfamilienhäuser je nach Höhe des Einheitswertes
  • 6, 8 oder 10 ‰ Altbaueinfamilienhäuser je nach Größe der Gemeinde
  • 5, 6 oder 8 ‰ Neubaueinfamilienhäuser je nach Größe der Gemeinde (geltend für den Einheitswertteil unter 15.338 Euro)
  • 6, 7 oder 8 ‰ Neubaueinfamilienhäuser je nach Größe der Gemeinde (geltend für den Einheitswertteil über 15.338 Euro)


Im Zuge der Grundsteuerreform von 2019 werden die Grundsteuermesszahlen auf ein Zehntel des bisherigen Wertes abgewertet. Auch das bayrische Grundsteuermodell wird durch Neuerungsmaßnahmen angepasst, um durch die aktuell höheren Grundstückspreise keine Grundsteuerexplosion verantworten zu müssen.

Hebesatz

Grundsteuerhebesätzen werde in Prozent ausgedrückt und von den Kommunen selbst festgelegt. Deren Höhe ist relativ frei bestimmbar, ihre Steuerverwendung nicht zweckgebunden. Hebesätze variieren zwischen 400 und 800 Prozent. Sie folgen keiner individuellen Festlegung von Grund und Immobilie wie beim Einheitswert, sondern werden für eine ganze Kommune bestimmt. Keine gewerblichen „Steueroasen“ möchte die Bundesregierung. Sie untersagt deutschen Gemeinden einen Hebesatz unter 200 Prozent anzuwenden. Ländliche Gebieten und städtische Ballungszentren haben die größten Werteunterschiede zu verzeichnen, damit ist der Hebesatz ein sinnvolles Instrument zur Grundsteuerregulierung.

Grundsteuerberechnung

  • Einheitswert x Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag
  • Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Jahresgrundsteuer

Beispiel:


Einfamilienhaus in Ottobrunn mit einem Einheitswert von 32.000 Euro. Die Steuermesszahl beträgt in diesem Fall 2,6 ‰, der Hebesatz in Ottobrunn bei München beträgt 340 Prozent.

32.000 Euro x 2,6 Promille x 340 Prozent = 282,90 Euro

Die Grundsteuerlast in der bayrischen Gemeinde beträgt 282,90 Euro jährlich oder 70,73 Euro pro Quartal.

Änderung am Grundbesitz = Steuererhöhung?

Gegen erschöpfte Gemeindekassen hilft ein probates Mittel: die Erhöhung des Hebesatzes. Alternativen zur Generierung einer höheren Steuerberechnung ergeben sich auch aus veränderten baulichen Aktivitäten der Grundstücksbesitzer. Nehmen Eigentümer Änderungen an der Immobilie vor, verbessert sich dessen realer Wert und das zuständige Finanzamt legt einen neuen Einheitswert fest.

Grundsteuer berechnen bei Eigentümerwechsel

Wer bezahlt? Der große Gewinner unsteter Volkseinkommen ist der Boden. Steigende Grundpreise belasten Mieter und bevorzugen Reiche. Besitzer eines Grundstückes mit oder ohne Immobilie haben den ermittelten Grundsteuerbetrag zu entrichten. Stichtag: 01. Januar. Wird im Laufe der Folgemonate verkauft, treffen Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag eine einvernehmliche Lösung. Die Steuerlast wird aliquot geteilt. Erfolgreich durchgeführte Eigentümerwechsel ziehen keine Änderung der Grundsteuerhöhe sowie der Steuernummer nach sich. Beide sind an das Objekt gebunden, nicht an den Eigentümer.

Grundsteuer in Bayern ab 2025

Geht es nach der Politik betritt Bayern in der Neuregelung grundsteuerlicher Angelegenheiten seine eigenen Pfade. Grundstückswerte rücken nicht in den Fokus, sondern die Grundstücksgröße und die Gebäudefläche. Zukünftig entfallen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche vier Cent und auf jeden Quadratmeter Gebäudefläche 50 Cent. Wird die Gebäudefläche als Wohnraum genutzt, ist ein Abschlag von bis zu 30 Prozent möglich. Denkmalgeschützte Gebäude, der soziale Wohnbau und besondere Grundstücke genießen weitere optionale Steuerreduktionen.

Grundsteuer absetzen und sparen

Als Selbstnutzer einer Immobilie können Sie laufende Kosten steuerlich geltend machen. Grunderwerbssteuer, Rechnungen von Handwerkern, Haushaltsleistungen oder die Nutzung eines Arbeitszimmers in den eigenen vier Wänden. Bei der Grundsteuerabgabe selbst können Eigentümer lediglich in ihrer Rolle als Vermieter sparen. Die Substanzsteuer ist als solche über die Nebenkosten abrechenbar, daher dürfen Vermieter diese umlegen. Der Verteilerschlüssel ergibt sich aus dem Flächenmaßstab. Bei Einkünften durch Verpachtung oder Vermietung kann diese Steuer in der jährlichen Einkommenssteuererklärung in der Rubrik „Werbungskosten“ angegeben werden.

Grundsteuererlass für Eigentümer

Selten, aber machbar – in manchen Fällen ist es möglich, als Besitzer vom Grundsteuererlass zu profitieren. Unter welchen Umständen dieser Bonus zur Anwendung kommt, regelt das Grundsteuergesetz. Gute Chancen auf einen geringen Grundsteuersatz haben zum Beispiel Eigentümer eines denkmalgeschützten Hauses. Nehmen diese Umbauten, Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahmen vor, muss nach § 32 des GrStG keine Grundsteuerentrichtung erfolgen.

Trifft Vermieter an hohen Mietausfällen keine Schuld, dürfen Sie ebenso mit einem Steuererlass rechnen. Steht eine Wohnung oder ein Haus nach einem Wasserschaden oder Brand leer, kann der Immobilienbesitzer einen Grundsteuererlass beantragen. Ist der allgemeine Verfall des Mietpreises in einer Kommune aufgrund von strukturellen Problemen gegeben oder die Region verzeichnet lediglich geringe Wohnraumnachfragen, gilt dieselbe Regelung.

Gut zu wissen: Reduzieren sich die Mieterträge um die Hälfte, verringert sich die Grundsteuerlast um 25 Prozent. Bei Totalausfällen erhalten Eigentümer 50 Prozent zurück (BFH, Az II R 36/10). Anträge sind bis zum 31.03. des Folgejahres beim zuständigen Finanzamt oder der betreffenden Gemeinde zu stellen. Der Grundsteuererlass wird rückwirkend ausgezahlt.

Feststellungsbescheid prüfen

Prüfen Sie die Angabe des Einheitswertes unter der Objektsteuernummer genau. Im Feststellungsbescheid ausgewiesene Daten dienen zur Kontrolle. Einfach Grundsteuer berechnen und gesondert überprüfen, denn variiert der Einheitswert aus unbekannten Gründen, beeinflusst dieser das Berechnungsmodell erheblich. Einziger Ausweg: Legen Sie gegen diesen Bescheid Rechtsmittel ein.