Erbschaftsteuer – Grundstück, Immobilie & Co

Früher oder später muss sich der Großteil der Gesellschaft mit dem Thema Nachlass auseinandersetzten. Vor allem bei Immobilien gibt es einiges zu beachten. Was Sie wissen sollten und wie Sie die Erbschaftsteuer reduzieren können erfahren Sie hier.

Die Klärung des Nachlasses

Der Nachlass bezeichnet jegliche Hinterlassenschaft einer verstorbenen Person in ihrer Gesamtheit. Damit wird alles einbezogen, was der Erblasser zu seinen Lebzeiten angehäuft hat. Neben dem Vermögen und privaten Besitztümern kann ein Erblasser auch Verpflichtungen und Schulden weitergeben. Unter anderem gehören zum Nachlass:

  • Barvermögen
  • Aktiendepot
  • Immobilien
  • Kunst
  • Schulden (z.B. laufende Darlehensverträge)
  • usw.

Immobilie erben

Wenn der Fall eintritt, dass ein Angehöriger verstirbt und dieser eine oder mehrere Immobilien hiterlässt, gilt es zu prüfen, für wen das Erbe bestimmt ist. In etwa der Hälfte aller Fälle hinterlässt der Erblasser ein Testament, in dem handschriftlich vermerkt ist, wer den Nachlass antreten soll. Wurde kein Testament verfasst, weil der Tod plötzlich eingetreten ist oder dies nicht berücksichtigt wurde, gilt die gesetzliche Erbfolge.

Die gesetzliche Erbfolge

Die Rangfolge der Erbenden wird im Erbrecht durch ein sogenanntes Parentelsystem festgelegt. Der Begriff kommt aus dem lateinischen und wird von dem Wort parentes (Eltern) abgeleitet. Je nach Verwandtschaftsgrad zum Erblasser werden die Angehörigen in Organe eingeteilt. Zuvorderst in der Reinfolge erben Ehepartner, die Kinder und Enkel, danach weitere Verwandte wie Geschwister, Neffen und Nichten. Zu guter Letzt erben Onkel und Tanten sowie Cousins und Cousinen. Solange ein Verwandter einer vorhergehenden Ordnung noch lebt, werden automatisch die Personen der nachfolgenden Ordnung vom Erbe ausgeschlossen.

  1. Ordnung: Alle Personen, die vom Verstorbenen abstammen
  2. Ordnung: Eltern des Verstorbenen und alle Personen die von den Eltern abstammen
  3. Ordnung: Großeltern des Verstorbenen und alle Personen, die von den Großeltern abstammen
  4. Ordnung: Urgroßeltern des Verstorbenen und alle Personen, die von den Urgroßeltern abstammen

Wenn die Aufteilung des Erbes einmal festgelegt wurde, stellt sich die Frage: wie werde ich als Erbe Eigentümer der Immobilie?

  1. Alleinerbe
    Wenn Sie als Alleinerbe eine Immobilie hinterlassen bekommen, müssen Sie sich darum kümmern, dass eine Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt. Die Umschreibung können Sie durch Vorlage des öffentlichen Testaments oder mithilfe des Erbscheins beantragen.
  2. Erbengemeinschaft
    In dem Fall, dass mehrere Personen am Nachlass beteiligt werden, entsteht eine sogenannte Erbengemeinschaft. Diese bleibt solange bestehen bis die Erbauseinandersetzung abgeschlossen ist. Problematisch kann es bei Immobilien werden, da diese sich schwer aufteilen lassen.
    So kann es schnell zu Erbstreitigkeiten unter Miterben kommen.
    Möchte zum Beispiel eine Partei die Anteile an der Immobilie veräußern, die anderen Miterben wollen diese jedoch behalten, kann bei Nichteinigung eine Zwangsversteigerung in die Wege geleitet werden. Es wird empfohlen die Versteigerung zu vermeiden. Der Verkaufserlös entspricht in viele Fällen nicht dem Marktpreis, was zur Schmälerung des Erbes alles Miterben führt. Letzten Endes resultiert daraus eine Loose – Loose Situation.

Die Höhe der Erbschaftsteuer

Ein Punkt, den Sie als Erbe nicht vernachlässigen dürfen, ist die Erbschaftsteuer. Doch welche Freibeträge gibt es und wie viel Steuern muss ich zahlen?

  • Steuerbefreiung bei Erbe des Familienheims durch Ehegatten/ Lebenspartner (§13 Abs. 1 Nr. 4b Erbschaftsteuergesetz)
    Wenn der Ehegatte des Erblassers ein inländisches, in der EU oder im EWR-Raum belegendes Grundstück erbt ist dies steuerbefreit. Voraussetzung ist, dass der Erblasser bis zum Erbfall eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat oder an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert war. Ist dies der Fall, gilt die unverzügliche Selbstnutzung des Grundstücks durch überlebenden Ehegatten für mindestens 10 Jahre.
  • Steuerbefreiung bei Erbe des Familienheims durch Kinder/ Enkel (§13 Abs. 1 Nr. 4v Erbschaftsteuergesetz)
    Wenn die Kinder/ Enkel des Erblassers ein inländisches, in der EU oder im EWR-Raum gelegenes Grundstück erben ist dies steuerbefreit. Voraussetzung ist, dass der Erblasser bis zum Erbfall die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat oder an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert war. Darüber hinaus darf die Wohnfläche nicht mehr als 200qm betragen, um steuerlich befreit zu sein. Bei Überschreitung erfolgt eine Teilbefreiung. Es gilt die unverzügliche Selbstnutzung des Grundstücks durch überlebenden Kinder/Enkel für mindestens 10 Jahre.
  • Steuerbefreiung für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke (§13c Erbschaftsteuergesetz)
    Eine weitere Steuerbefreiung gibt es bei vermieteten Grundstücken im Inland in der EU oder im EWR-Ausland. Das Grundstück darf nicht zum begünstigten Betriebsvermögen oder zum begünstigten Vermögen eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs gehören. Ist das der Fall so ist das Erbe zu 10% steuerbefreit.

Persönliche Steuerfreibeträge

Neben den steuerlichen Befreiungen bei Erwerb gibt es auch die persönlichen Freibeträge nach §16 Erbschaftsteuergesetz. Diese werden in verschiede Steuerklassen unterteilt:

Steuerklasse Erwerber Freibetrag in EUR
I – Ehegatte/ Eingetragener Lebenspartner
– Kinder
– Enkel, Urenkel
– Sonstige Personen, z.B. Eltern und Großeltern im Erbfall
500.000
400.000
200.000
100.000
II – Eltern und Großeltern bei Schenkung
– Geschwister
– Neffen und Nichten
20.000
III – alle die nicht unter Steuerklasse I und II fallen 20.000

Steuersätze

Überschreitet das Erbe die Freibeträge, so gelten die Steuersätze gemäß § 19 Erbschaftsteuergesetz:

Steuerpflichtiger Erwerb in EUR Steuerklasse I Steuerklasse II Steuerklasse III
75.000 7% 15% 30%
300.000 11% 20% 30%
600.000 15% 25% 30%
6.000.000 19% 30% 30%
13.000.000 23% 35% 50%
26.000.000 27% 40% 50%
Über 26.000.000 30% 43% 50%

Erbschaftsteuer gestalten?

Eine häufig gestellte Frage ist, ob es neben den Freibeträgen noch andere rechtlich legale Wege gibt, um die Erbschaftsteuer zu reduzieren.

  • Als Ehepaar für eine selbstgenutzte Immobilie: Steuerbefreiung durch Schenkung der an Ehegatten/ Lebenspartner (§ 13 Abs. 1 Nr 4a Erbschaftsteuergesetz). Wenn die geschenkte Immobilie im Inland, in der EU oder im EWR-Raum liegt, kann diese zu Lebzeiten steuerfrei an den Ehegatten/ Lebenspartner verschenkt werden. Zu beachten ist, dass der Schenker bis zum Zeitpunkt der Schenkung die Wohnung selbst genutzt hat oder an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert war. Es ist im Fall der Schenkung nicht erforderlich, dass die Immobilie durch den Beschenkten für mindestens 10 Jahre belebt wird.
  • Steuerbefreiung durch Schenkung an Familienangehörige: Wenn Sie eine Immobilie oder das Vermögen an Familienangehörige weitergeben wollen, können Sie alle 10 Jahre eine Schenkung in Höhe des persönlichen Steuerfreibetrags tätigen. Somit haben Sie die Möglichkeit über einen längeren Zeithorizont Ihr Vermögen Stück für Stück an die nächste Generation weiterzugeben.

Wichtig: Zu beachten ist, dass die Weitergabe durch Schenkung rechtlich gleichzusetzten ist mit dem Erwerb durch ein Erbe. Sie müssen somit anteilhaft Steuern zahlen, wenn Sie innerhalb von 10 Jahren den Freibetrag durch eine Schenkung ausgeschöpft haben und von der gleichen Person ein Erbe antreten.

Beispiel: Vater überträgt seinem Kind eine Wohnung im Wert von 400.000 Euro. Zwei Jahre darauf verstirbt der Vater und der Sohn erbt eine weitere Immobilie. Diese muss nun anteilhaft nach den Steuersätzen der Klasse I versteuert werden.

Absicherung der Altersvorsorge durch Nießbrauch

Möglicherweise haben Sie ein unwohles Gefühl bei der Schenkung einer Immobilie. Diese könnte als Altersvorsorge dienen und Sie wollen sicherstellen, dass Sie zu Ihren Lebzeiten weiterhin das Recht haben Ihre Immobilie zu benutzen. In dem Fall sichert Sie in Deutschland das Nießbrauchrecht ab.

Was ist das Nießbrauchrecht?

Neben dem Besitz, gibt es im deutschen Recht noch eine weitere Möglichkeit die Handlungsvollmacht über eine Immobilie zu haben. Durch den sogenannten Nießbrauch. Beim Nießbrauch wird einer Person das Recht auf die Nutzung der Immobilie übertragen. Das bedeutet, dass Sie zwar nicht mehr der eingetragene Eigentümer der Immobilie sind, trotzdem aber das Nutzungsrecht besitzen. Der Nießbrauch ist in das Grundbuch eingetragen und kann ohne die Einwilligung oder durch den Tod des Nießnutzers nicht gelöscht werden. Somit können Sie eine Immobilie verschenken und weiterhin dort wohnen oder von der Vermietung profitieren.